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为避“限购令”借名交易又诉开发商“一房二卖” 佛山中院:购房关系解除 双方损失自担

 来源:人民法院报第三版 | 作者:林劲标 凌蔚
  为躲避“限购令”,广东省佛山市一购房者先是以朋友之名预定4栋别墅,不久又以开发商“一房二卖”为由,要求退款、双倍赔付定金。2月10日,佛山市中级人民法院对外通报该案二审结果,法院认定借他人之名签署的商品房买卖确认书对实际购房者具有约束力,但因违反“限购令”,应依法解除,并判决双方各自承担自身损失。

  经查明,2013年5月13日,陆先生与开发商能润置地房地产开发有限公司约定以3728.6万元的总价购买其位于佛山市三水区山水龙盘花园的4栋在售别墅,并依约支付100万元定金、100万元购房款。

  “昨天我要求签购房协议时,却被告知别墅已转卖他人。”同年5月28日下午,陆先生以受到欺诈为由报警求助,并于同年8月1日将能润地产告上法庭。陆先生认为,能润地产“一房二卖”违约,要求双倍返还定金,并退还房款,支付打官司的律师费,共计310万元。

  对此,能润地产答辩称,自己房源充足无需“一房二卖”,4栋别墅出卖对象就是陆先生,根据约定,陆先生要在2013年5月20日前支付3成房款,逾期超过7天,自己有权扣下已付房款,另售别墅。“陆先生正是为了避免违约损失,编造了5月27日要求缔约的谎言。”能润地产还提供了卖房时在场的两名销售人员的证言予以佐证。

  双方当事人各执一词,而根据陆先生提交的涉案4份商品房(购买)确认书,别墅购房买方是一名陈姓小姐,的确不是陆先生。由于案件涉及签订购房协议者的利益,一审法院依职权追加了陈小姐作为第三人。

  接受询问时,陈小姐告诉法官,陆先生是经她介绍去购买4栋别墅的,当时因其是准业主可以优惠折扣购房,所以陆先生才当场授意她代签的。陈小姐自己并无意向购买涉案房屋。

  一次购买4套房产已经超出了当时限制2套以上住房的佛山市户籍家庭购房。庭审中,哪一方违反了“限购令”成为争议焦点。陆先生提出,“自己签约时并不清楚佛山限购政策”,而能润地产则称,陆先生经常购房,不可能不了解限购政策,但己方无从核查陆先生名下有无房产。

  案件经一审判决后,双方均提起上诉。佛山中院二审查明,陆先生及其妻儿名下共有12套房产。

  法院审理后认为,购买涉案4栋别墅属重大民事行为,陆先生在未谈好总成交款、购房条款等情况下即交付定金和部分购房款,与一般常理和正常交易习惯不符。法院认定陈小姐的行为构成表见代理,4份确认书对陆先生有约束力。陆先生未告知自身房产状况,势必导致能润地产难以审核其购房资格,但能润地产一次性收取陆先生4套房产的定金及后续房款,明显与当时“限购令”相悖,且客观履行不能,涉讼房屋买卖关系应当依法解除、退还款项。由于双方当事人对合同解除均存在过错,法院依据公平原则,各自承担由此造成的损失。

  据此,佛山中院判决能润地产向陆先生退还定金及购房款共计200万元,驳回陆先生要求双倍赔偿定金等诉讼请求,驳回能润地产要求不予退还房款的请求。

  ■连线法官■

  借名逃避“限购令”暗存法律风险

  本案二审审判长徐立伟在接受采访时表示,借名躲避“限购令”无论对于开发商还是购房者而言均存在巨大法律风险。

  徐立伟解释,佛山限购政策是2011年3月公布实施的,距离本案购房发生时间已有两年,双方应当清楚政策,却故意绕开“限购令”,均存在过错。即使二审中,佛山“松绑”限购,由限制2套以上住房的家庭购房,变为每个家庭成员可以有2套住房,但陆先生及其家庭仍不符合该新政策,房屋买卖合同依旧不可履行,应当依法解除。

  徐立伟分析,涉案购房确认书不同于正式商品房买卖合同,具体购房手续和相关责任还有待正式合同明确。但双方当事人还没进入签订正式买卖合同阶段就已产生纠纷,由此产生的责任属于缔约过失责任,而不是违约责任,责任不宜过重。再结合考虑能润地产作为从事房产地经营及销售的专业公司,其售房时有责任提示购房者考虑自己是否符合限购政策却没有尽该义务,且存在其他不完善之处,确有规避国家政策的嫌疑,亦是引发本案争议的源头。

  徐立伟呼吁广大房地产企业,在致力于提升楼房品质与城市品位的同时,还应当认真思考一下如何肩负起自己应有的社会责任。而对于购房者,在购房时亦应当慎重考虑,注意防范风险。买卖双方均不能以各种名义或借口规避政策,否则将要承担起相应的责任。

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