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三季度房价 或全面上涨
http://www.fc880.com  信息时报 

  4月20日,央行下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点,明显高于此前市场预计的0.5个百分点。按2月份存款规模计算,本轮降准释放的流动性规模超过1万亿元。业内人士预测,利好之下可以产生成本降低效应,使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本,进而加快入市节奏。同时市场各参与主体继续看好楼市,进而加速各类楼市资源流入市场,甚至推高房价。
  
  新政降准幅度超预计
  
  业内人士分析,央行此次降准与经济环境有关。数据显示,今年一季度GDP增幅为7%,较去年全年7.4%的增幅有下滑,也创造了2009年一季度以来的新低。全国固定资产投资同比名义增长13.5%,创下15年来的新低。其中房地产开发投资同比仅增8.5%,也呈现了一路下行的态势。同时,自2014年4月开始我国外汇占款负增长已持续一年,今年3月末我国外汇储备余额相比去年年底减少1130亿美元,外储也连续三个季度下降。央行基本退出外汇市场的常规干预,原有的货币投放渠道受阻,因此迫切需要银行释放出更多信贷资金,对冲外汇占款放缓所导致的货币投放量减少。
  
  此外,在当前高存准率下,银行资金成本居高难下,目前银行新增存款的资金成本均在5.2%左右,缴纳高额存准率后,成本已接近6%,导致信贷成本超过工业企业5%左右的利润率,从而无法把贷款利率降到企业能承受的水平上。
  
  影响
  
  三季度房价或涨
  
  58同城负责人认为,此次降准将带来三个正面效应:首先是成本降低效应,使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本,进而加快入市节奏。其次是预期效应,使得市场各参与主体继续看好楼市,进而加速各类楼市资源流入市场,甚至推高房价。第三,这次降准会和此前各个利好政策形成叠加效应,从而使得房地产市场量价等指标出现复苏的迹象。
  
  合富辉煌(中国)市场研究中心首席市场分析师黎文江也认为,本次降准是中央维稳进一步释放的信号,继“330新政”后持续释放的流动性规模有助将银行贷款杠杆效能保持在较高水平。对房地产市场而言,受流动性规模扩大影响,部分地区房贷实际执行利率有望进一步下降。
  
  方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,降息是降低资金使用成本,而降准是向社会释放更多流动性,所以,未来能进入股市、楼市的资金都将更多,市场购买力将进一步加强;同时,近期的利好楼市政策多得让人麻木,可市场只会越来越亢奋,所以成交继续攀升,而房价上涨的预期时间也将进一步缩短,一线城市个别楼盘已开始录得上涨,三季度将全面上涨,四季度加速上涨,全年上涨很可能超过多数人去年底的预测。
  
  房企融资成本降低
  
  此次央行降准有助于降低商业银行的经营成本,提高放贷能力。据初步测算,此次降准大约能释放资金1.2万亿元左右。其对于楼市的利好将显现,房地产市场的交易额和房企的资金量都会放大。
  
  易居房地产研究院研究员严跃进表示,目前的政策已考虑到房企的需求。从房企的实际情况看,很多房企在开发贷方面也还是面临各类压力。所以很多房企抱怨此前的利好政策实际上效应不大。
  
  此次降准政策,会使得房企面临的融资成本继续降低,某种程度上会改变金融机构后续的信贷政策,进而使得此类降准实实在在为房企降低成本释放利好效应。
  
  广州(楼盘)某大型地产集团负责人分析指出,降准释放了更多货币资金,开发商更容易获得开发贷款,而信托、私募的利息也将有所下滑,房企将缓解资金压力,货币供应增长也可能间接带来降低贷款利率的效果。
  
  买家迎购房“窗口期”
  
  目前,楼市利好政策不断,买家该不该出手?业内人士表示,开发商在市场回暖逐渐明显的情况下,有可能实施价格回调以保证其集团全年盈利水平。从大势看,当前中国降准、降息通道已经确认,后续再进一步的流动性刺激措施仍值得期待,对购房者而言应把握政策机会、趁房价估值水平仍在低位果断入市,尽早购房。
  
  同策房产资源研究中心总监张宏伟称,对于购房者来讲,应该把握好上述市场节奏的变化规律,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房,趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段,选择购房性价比仍然较高的时机入市,把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
  
  预测
  
  五一前后或有降息
  
  人民银行行长周小川上周在参加二十国集团财长会议时透露,中国放松货币政策的空间很大,更说:“我们的存款准备金率也有空间,我们的利率也没到零”,“空间肯定是有的,但是调节要精心,不是说有空间就一定要用或者用足。”言犹在耳,央行上周日随即祭出全面降准及定向降准组合拳。
  
  招行总行金融市场部高级分析师刘东亮表示:“鉴于本次降准幅度较大,预计未来将迎来较有力度的降息,降息最快或在今年五一小长假前推出”。他指出,大幅降准配合大幅降息,可有力落实降低融资成本的目的,此外,后期财政政策的发力亦值得期待。
  
  今年至少还有两次降准
  
  易居研究院研究员朱光表示,目前货币政策总体稳健,中央也要求未来货币政策继续保持稳健的基调,适度微调,但从实际来看,货币政策在操作过程中已经趋于放宽。如果外汇占款持续保持低位,存款增长较慢,货币政策中短期仍将继续维持中性偏松,利率、准备金率仍处下行通道,降息和降准都有可能出现。预计今年至少还会降准2次,当然,具体次数还需看实体经济的运行情况。
  
  观点
  
  股市赢利资金或进入楼市
  
  股票近期大热。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,最近股市行情影响着社会每个角落,不单楼市甚至夫妻关系等等。事实上股市抽走了近乎所有流动资金,甚至把一些人吃午饭的钱都吸引进去了,也影响了楼市的快速复苏。但在“所有利好阶段性出尽+市场严重恐高”情况下,下周恐怕是“大跌+市场中期调整的序幕”。
  
  不过,58同城负责人认为,股市快速上涨第一阶段过去后,受回调效应及此前收益的影响,部分资金将重回楼市,如果说第一阶段股市抽走了楼市的钱,那么第二阶段股市赚的钱将回来并开始支持楼市。楼市可能在5月飞速升温。
  
  链接
  
  降准对贷款有间接影响
  
  降息是下调房贷利率,降准是降低存款准备金率,增加市场货币的流通量。例如,如果存款准备金率为7%,那就意味着金融机构每吸收100万元存款,要向央行缴存7万元的存款准备金,用于发放贷款的资金为93万元,倘若将存款准备金率降到6%,那么金融机构的可贷资金将增加到94万元。所以,降准也就意味着货币流动性已开始步入逐步释放过程,对金融机构的影响最为直接,对客户贷款的影响是间接的。
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