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房产分割

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抵押房产和地产的关系
  由于房屋具有依附土地而存在的特性,房屋所有权或使用权转让或抵押时,必然产生土地的所有权或使用权是否一并转让或抵押的问题。由于我国的土地所有权属于国家和农村集体经济组织所有,用地单位对土地仅有使用权,而且都是因自己所有的或者使用的房屋才利用该土地,如果对土地没有使用的权利,就无权在该地上建房或使用房屋。因此,我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是:“地随房走或者房随地走”。所谓“地随房走”就是转让房屋的所有权或者使用权时,土地使用权同时转让。所谓“房随地走”,是转让土地使用权时,该土地上房屋也应一并转让。
  依据以上原则,《担保法》规定:“以依法取得使用权的国有土地上的房屋抵押的,该房屋范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让取得的国有土地使用权抵押的,应当同时将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”也就是说,在设定抵押权时,房屋的所有权和土地的使用权应当同时抵押。只有这样,才能保证实现抵押权时,房屋和土地使用权同时转让。对以上担保法的规定应注意的有两点:1该规定中的房屋抵押限于国有土地上的房屋抵押和乡(镇)、村企业的厂房等建筑物的抵押。为了从严控制农村集体所有的土地的转让,《担保法》规定,乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。2该规定中的土地使用权抵押限于以出让方式取得的国有土地使用权抵押。
   
【相关依据】
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例[19900519]
 第三十三条 土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
  地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。
(相关资料: 地方法规1篇 相关论文1篇 实务指南)
划拨土地使用权管理暂行办法[19920308]
 第十一条 转让、抵押土地使用权,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押;转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权,其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
  出租土地使用权,其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租;出租地上建筑物、其他附着物使用权,其使用范围内的土地使用权随之出租。
(相关资料: 实务指南)
中华人民共和国城市房地产管理法[19940705]
  第三十一条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
(相关资料: 案例1篇 裁判文书4篇 相关论文1篇 实务指南)
  第四十六条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
(相关资料: 部门规章1篇 实务指南)
中华人民共和国担保法[19950630]
  第三十四条 下列财产可以抵押:
  (一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
  (二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;
  (三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;
  (四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;
  (五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;
  (六)依法可以抵押的其他财产。
  抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
(相关资料: 部门规章5篇 司法解释2篇 地方法规3篇 案例2篇 裁判文书22篇 相关论文6篇 实务指南)
城市房地产抵押管理办法(2001修正)[20010815]
  第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
(相关资料: 实务指南)
  第十一条 以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。
(相关资料: 实务指南)
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