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房产分割

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抵押房地产价格评估


 由于申请房地产抵押登记时,申请人应当向登记机关提交可以证明抵押房地产价值的资料,故在订立房地产抵押合同之前或订立抵押合同时应对抵押的房地产进行价格评估。抵押房地产价格评估指在房地产抵押时,对房地产进行测算、评定其经济价值和价格的经营活动。房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。房地产价格评估主要包括房屋价格评估和地价评估。
  设定房地产抵押时,除抵押当事人协商确定抵押房地产的价值外,一般由当事人委托房地产价格评估机构评估确定抵押房地产的价值。房地产价格评估一般由房地产中介服务机构中的房地产价格评估机构来进行。房地产价格评估机构是具有独立法人资格的经济组织。委托人与接受委托的房地产机构评估机构应当订立委托评估协议。房地产价格评估机构应按《城镇土地估价规程》和相关的法律法规进行价格评估,评估完毕应向委托人提交相关的房地产估价报告。在对抵押房地产进行价格评估时,应以房地产测量及房地产面积计算为基础,并综合考虑所评估的房地产的位置,使用年限等因素。抵押房地产价格评估费用一般由申请价格评估人(一般为抵押人)承担,当事人另有约定的除外。
  需要注意的是,在地价评估中,由房地产价格评估机构作出的地价评估需经过抵押权人或土地管理部门确定后才能对该地产设定抵押。
   
【相关依据】
建设部关于加强城镇国有土地经营管理的通知[19910823]
第十条 本实施细则所称“宗地地价直接评估法”是指市场比较法、收益还原法和成本逼近法等。直接评估法评估地价的标准、程序等应按国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》(试行)的要求进行。 (一)市场比较法适用于土地使用权出让、转让、出租、抵押等土地交易案例比较多,土地市场活跃的地方。 (二)收益还原法适用于有租金收入或经营收入,并通过确定总费用计算出纯收益的土地。 (三)成本逼近法适用于缺乏市场交易案例,无法计算收益的开发区以及独立工矿区的土地。H11《印发关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见的通知》(1997年12月30日 国家土地管理局发布)(略)H12《城镇土地估价规程》(2001年12月13日 国家质量监督检验检疫总局发布)(略)
中华人民共和国城市房地产管理法[19940705]
  第三十二条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
(相关资料: 地方法规1篇 实务指南)
  第三十三条 国家实行房地产价格评估制度。
  房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。
(相关资料: 部门规章2篇 裁判文书1篇 实务指南)
  第五十六条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
(相关资料: 部门规章1篇 裁判文书1篇 相关论文1篇 实务指南)
  第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:
  (一)有自己的名称和组织机构;
  (二)有固定的服务场所;
  (三)有必要的财产和经费;
  (四)有足够数量的专业人员;
  (五)法律、行政法规规定的其他条件。
  设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。
(相关资料: 部门规章1篇 地方法规6篇 实务指南)
  第五十八条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
(相关资料: 部门规章1篇 地方法规1篇 实务指南)
城市房地产中介服务管理规定(2001修正)[20010815]
  第二条 凡从事城市房地产中介服务的,应遵守本规定。
  本规定所称房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
  本规定所称房地产咨询,是指为房地产活动当事人法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
  本规定所称房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和代理业务的经营活动。
  本规定所称房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
(相关资料: 实务指南)
城市房地产抵押管理办法(2001修正)[20010815]
  第二十二条 设定房地产抵押时,抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定,也可以由房地产价格评估机构评估确定。
  法律、法规另有规定的除外。
(相关资料: 实务指南)
  第三十二条 办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验下列文件:
  (一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;
  (二)抵押登记申请书;
  (三)抵押合同;
  (四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;
  (五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
  (六)可以证明抵押房地产价值的资料;
  (七)登记机关认为必要的其他文件。
(相关资料: 实务指南)
贷款风险分类指导原则[20011224]
  第十六条 商业银行应制定明确的抵押、质押品管理和评估的政策和程序。对于抵押品的评估,在有市场的情况下,按市场价格定值;在没有市场的情况下,应参照同类抵押品的市场价格定值。
(相关资料: 实务指南)
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